報告說明:
博思數據發(fā)布的《2014-2019年中國物業(yè)管理市場深度調研與投資前景研究報告》共十二章。介紹了物業(yè)管理行業(yè)相關概述、中國物業(yè)管理產業(yè)運行環(huán)境、分析了中國物業(yè)管理行業(yè)的現狀、中國物業(yè)管理行業(yè)競爭格局、對中國物業(yè)管理行業(yè)做了重點企業(yè)經營狀況分析及中國物業(yè)管理產業(yè)發(fā)展前景與投資預測。您若想對物業(yè)管理產業(yè)有個系統(tǒng)的了解或者想投資物業(yè)管理行業(yè)，本報告是您不可或缺的重要工具。
一、經營規(guī)模：二三線城市拓展與區(qū)域深耕同步，助推在管面積持續(xù)提升
1、在管面積同比上漲 27.6%，百強企業(yè)優(yōu)勢明顯
2009~2012年百強企業(yè)服務規(guī)模變化趨勢
資料來源：中國指數研究院
2012 年，隨著宏觀調控的深入，房地產市場各項指標快速增長的勢頭得到遏制，全國房屋竣工面積增長 11.4%，同比下降了 6 個百分點，導致物業(yè)服務行業(yè)新簽約項目數量增幅有所放緩。但物業(yè)服務百強企業(yè)憑借良好的品牌效應、優(yōu)質的服務、合理的產業(yè)結構，在市場競爭中依舊處于優(yōu)勢地位，2 012 年百強企業(yè)在管項目建筑面積均值達到 1354.3 萬平方米，同比增長 27.6%，在管項目數量均值為 79.3 個，同比增長 10.1%，盡管增速較 2011 年有所放緩，但仍高出全國房屋竣工面積增幅 16 個百分點，表明百強企業(yè)規(guī)模不斷擴大，市場優(yōu)勢進一步集聚。
2、百強企業(yè)加速擴張，二三線城市成為主要拓展區(qū)域
2009-2012 年百強企業(yè)進入城市數量均值及增長率
資料來源：中國指數研究院
2009 年以來，百強企業(yè)進入城市數量持續(xù)增加，2012 年均值達到 21 個，從區(qū)域分布來看，2012 年百強企業(yè)新進入的城市多為二三線城市，主要原因是前幾年一些大型房企加強了二三線城市拓展力度，如恒大、萬科、保利、龍湖等百強企業(yè) 2011 年二三線城市銷售面積占比都達到 80%以上。這些項目入住后，為保證質量，大型企業(yè)更傾向于引入優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)進行管理，對于他們下屬的物業(yè)服務企業(yè)來說，被動的向二三線城市拓展；對于市場化運營的企業(yè)來說，選擇主動跟隨開發(fā)企業(yè)向二三線城市拓展的步伐。
部分百強企業(yè) 2012 年項目簽約城市分布情況
企業(yè)名稱 | 項目簽約城市 |
長城物業(yè)集團股份有限公司 | 西安（3），黃驊，南昌，邯鄲，重慶，天津（4），孝感，九 江，濰坊，福州，宜昌，河源 |
港聯物業(yè)（中國）有限公司 | 沈陽（3），昆明，哈爾濱，南昌，天津，長治，佛山（2）， 攀枝花，荊州，武漢，成都 |
深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司 | 臺州，紹興（3）， 徐州（2），濱江，蕭山，開封，海口 |
深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司 | 桂林（2），南通，重慶（5），海南，南京，哈爾濱，耒陽， 從化，南寧，長春 |
資料來源：中國指數研究院
2012 年物業(yè)百強企業(yè)區(qū)域布局也向二三線城市拓展，除萬科物業(yè)、綠城物業(yè)等公司外，一些市場化運營的公司也顯示出這一特征，如長城物業(yè)、港聯物業(yè)等公司 2012 年新簽約的項目就主要集中在二三線城市。
2012 年百強企業(yè)進入城市個數分布
資料來源：中國指數研究院
從百強企業(yè)進入城市個數分布來看，2012 年，百強企業(yè)中進入城市個數超過 20 個的有20 家，10-20 個之間的有 22 家，5-10 個之間的有 26 家，少于 5 個的有 32 家。部分百強企業(yè)已基本完成了全國性布局，如綠城物業(yè)進入省份超過 20 個、進入城市超過 100 個，已基本覆蓋全國。部分百強企業(yè)正在由區(qū)域性企業(yè)向全國性企業(yè)轉變，擴張速度相對較快，甚至某些企業(yè)通過并購等方式加速擴張，如山東省誠信行物業(yè)管理有限公司 2012 年成功并購了香港天怡物業(yè)顧問有限公司和香港城市設施物業(yè)管理有限公司,將區(qū)域布局擴張到了香港。
目 錄
第一章 物業(yè)管理行業(yè)概念 1
第一節(jié) 物業(yè)管理的介紹 1
一、物業(yè)管理的定義 1
物業(yè)管理（property management），受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。
物業(yè)管理的基本目標：
1、保護業(yè)主或使用的消費權益，保障房屋及其、設施的正常使用功能。
2、保障業(yè)主的合法權益，保持房屋的何時何地和使用價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經濟效益。
3、為業(yè)主提供高效、優(yōu)質、便捷、經濟的多層次、多方位的服務，確保有一個整潔、文明、安全、方便的居住條件與生活環(huán)境。
4、物業(yè)管理企業(yè)要獲取最佳的社會、環(huán)境、經濟的綜合效益。
二、物業(yè)管理服務的內容 1
三、物業(yè)管理七大特色 2
四、高水準物業(yè)管理的九條原則 3
第二節(jié) 國內外物業(yè)管理基本特征的比較 4
一、國外物業(yè)管理的基本特征分析 4
二、國內物業(yè)管理的基本特征分析 7
第三節(jié) 物業(yè)管理產權理論分析 9
一、產權理論簡介 9
二、物業(yè)管理產生的產權理論分析 10
三、我國物業(yè)管理發(fā)展的產權理論分析 11
第二章 全球物業(yè)管理業(yè)發(fā)展分析 14
第一節(jié) 國外物業(yè)管理的發(fā)展綜述 14
一、國外物業(yè)管理的特點 14
二、發(fā)達國家的物業(yè)管理模式 14
三、國外物業(yè)稅特點 17
四、國外物業(yè)管理模式 18
第二節(jié) 美國物業(yè)管理的發(fā)展情況 20
一、美國物業(yè)管理的主要特點 20
二、美國的樓宇星級管理 23
三、美國物業(yè)管理收費制度及啟示 24
四、美國物業(yè)管理企業(yè)的經費運作概況 28
第三節(jié) 新加坡物業(yè)管理的發(fā)展情況 30
一、新加坡物業(yè)管理概況 30
二、新加坡的共管式物業(yè)管理 32
第四節(jié) 澳大利亞物業(yè)管理的發(fā)展情況 33
一、澳大利亞物業(yè)管理的主要特點 33
二、澳大利亞物業(yè)管理特色 36
第三章 中國物業(yè)管理的發(fā)展概況 38
第一節(jié) 中國物業(yè)管理發(fā)展歷程 38
一、中國物業(yè)管理的產生與發(fā)展 38
二、中國物業(yè)管理的三個階段 41
三、三大問題困擾我國物業(yè)管理行業(yè) 42
四、影響物業(yè)管理服務行業(yè)健康發(fā)展的“八大”瓶頸 44
第二節(jié) 物業(yè)管理的經濟環(huán)境分析 46
一、物業(yè)管理的經濟分析 46
二、全球金融危機對我國物業(yè)管理行業(yè)的影響 56
三、房產稅將全國逐步推開 60
四、物業(yè)管理多項法規(guī)起施行 61
第三節(jié) 物業(yè)管理發(fā)展現狀分析 65
一、物業(yè)服務行業(yè)總體結構情況 65
二、2012年中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展研究 74
三、2012年物業(yè)管理發(fā)展服務市場分析 86
第四節(jié) 2012年物業(yè)服務企業(yè)經營狀況研究 87
一、物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展困境分析 87
二、百強企業(yè)控制成本、提高盈利能力。 88
三、物業(yè)服務百強企業(yè)增加收入 91
第五節(jié) 物業(yè)管理的法律特色分析 93
一、物業(yè)糾紛類型 93
二、物業(yè)糾紛的法律特征 94
三、物業(yè)糾紛的法律分析 95
四、物業(yè)糾紛的解決辦法及國外經驗 96
五、物業(yè)管理市場糾紛的信息經濟學分析 96
六、物業(yè)管理的市場化是解決物業(yè)矛盾糾紛的根本辦法 99
第六節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)風險 102
一、物業(yè)管理風險的表現形式 102
二、物業(yè)管理風險的規(guī)避方式 103
第七節(jié) 物業(yè)管理消費分析 106
一、物業(yè)管理消費的特征和功能 106
二、物業(yè)管理消費滿意度分析 107
三、物業(yè)管理的消費者分析 108
四、與物業(yè)服務者對服務認識的誤差 109
第八節(jié) 中國物業(yè)管理的發(fā)展模式分析 110
一、酒店式物業(yè)管理模式分析 110
二、服務集成型物業(yè)管理模式分析 110
三、《物權法》實施后物業(yè)管理有新模式 112
四、對《物業(yè)管理條例》實施中幾個問題的認識 113
第九節(jié) 《物權法》的實施對行業(yè)的影響 117
一、《物權法》對物業(yè)管理的影響分析 117
二、《物權法》對物業(yè)管理的法制作用 120
三、《物權法》的實施對物業(yè)管理發(fā)展格局的影響 123
四、物權法及2009年新司法解釋背景下的物業(yè)管理問題 128
第十節(jié) 我國開征物業(yè)稅的難點透析與政策建議 131
一、物業(yè)稅開征的難點透析 131
二、開征物業(yè)稅的政策建議 134
第十一節(jié) 《勞動合同法》對物業(yè)管理行業(yè)的影響與對策 135
一、《勞動合同法》對物業(yè)管理行業(yè)的影響 135
二、物業(yè)企業(yè)要積極推進管理模式創(chuàng)新 136
三、幾點認識與建議 136
第四章 物業(yè)管理招投標的發(fā)展 139
第一節(jié) 物業(yè)管理招投標機制的綜述 139
一、物業(yè)管理招投標的重要性及其意義 139
二、物業(yè)管理招投標的特點及其要點 141
第二節(jié) 中國物業(yè)管理招投標方法的分析 146
一、我國物業(yè)管理三種招標方法分析 146
二、住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標方法分析 149
第三節(jié) 物業(yè)管理招投標存在的問題及對策 154
一、實施物業(yè)管理招投標所面臨的主要問題 154
二、物業(yè)管理招投標中存在的問題及對策 155
三、實施物業(yè)管理招投標的措施 158
四、完善物業(yè)管理招投標的六點建議 160
五、物業(yè)管理招投標策略分析 163
第五章 物業(yè)管理費用收取分析 165
第一節(jié) 物業(yè)管理費的介紹 165
一、物業(yè)管理費的構成 165
二、物業(yè)管理費的收費標準 166
三、物業(yè)管理費的主要用途 166
四、物業(yè)管理消費的特征和功能 167
第二節(jié) 2012年廣州新版物管收費標準問題探討 171
一、2012年廣州新版物管收費標準 171
二、2012年廣州新版物管定價標準 172
三、2012年廣州新版物管流程標準 172
第三節(jié) 物業(yè)管理費用收取存在的問題及對策 173
一、收費難的現狀及其原因 173
二、解決收費難的基本思路 175
三、物業(yè)服務收費矛盾糾紛的成因 177
四、物業(yè)服務收費矛盾解決的基本思路與對策 182
五、解決物業(yè)收費難完善法規(guī)是關鍵 186
第四節(jié) 完善物業(yè)服務收費定價機制的思考 188
一、物業(yè)服務產品屬性決定其價格形成的市場化 188
二、現階段物業(yè)服務收費制度值得商榷的問題 189
三、完善物業(yè)服務市場化機制面臨的困難 189
四、推進物業(yè)服務收費市場化的法律保障 191
五、完善物業(yè)服務收費管理政策的幾點思路 191
第六章 主要地區(qū)發(fā)展分析 193
第一節(jié) 深圳物業(yè)管理的發(fā)展 193
一、深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀 193
二、深圳物業(yè)管理行業(yè)存在的問題 194
三、深圳物業(yè)管理行業(yè)問題解決思路 194
四、深圳物業(yè)管理模式 195
五、深圳物業(yè)管理發(fā)展的趨勢 196
第二節(jié) 北京物業(yè)管理的發(fā)展 198
一、北京物業(yè)管理現狀分析 198
二、北京市寫字樓市場物業(yè)管理市場分析 198
三、北京市將規(guī)范物業(yè)服務管理收費相關問題 200
四、2012年北京185家物業(yè)未曬賬單挨罰 200
五、2012年北京物業(yè)管理市場分析 201
第三節(jié) 上海物業(yè)管理的發(fā)展 202
一、上海物業(yè)管理市場分析 202
二、2012年上海物業(yè)管理企業(yè)公眾滿意度分析 203
三、2012年上海市物業(yè)服務行業(yè)存在的突出問題及若干建議 203
第四節(jié) 重慶物業(yè)管理的發(fā)展 206
一、重慶物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀 206
二、2012年重慶物業(yè)50強權威發(fā)布 208
三、新版《物業(yè)管理條例》即將出臺 209
四、重慶物業(yè)管理行業(yè)存在的問題 209
五、重慶物業(yè)管理行業(yè)問題解決思路 211
第五節(jié) 沈陽物業(yè)管理的發(fā)展 211
一、2012年沈陽出臺物業(yè)招投標管理辦法 211
二、2012年沈陽開評五星物業(yè)有效期兩年 212
三、2012年《沈陽市物業(yè)服務履約保證金管理辦法》起實施 214
四、2013年起沈陽物業(yè)公司要“曬賬本” 215
五、《沈陽市人民政府辦公廳關于加強住宅區(qū)物業(yè)管理的實施意見》 215
第六節(jié) 武漢物業(yè)管理的發(fā)展 221
一、《武漢市物業(yè)管理條例》（自2011年1月1日起施行） 221
二、2012年物業(yè)管理成武漢投訴“重災區(qū)” 221
三、2012年武漢公布物業(yè)服務標準合同 222
四、2012年高端物業(yè)集體入市武漢上演豪門盛宴 223
第七節(jié) 廣州物業(yè)管理的發(fā)展 223
一、2012年廣州出臺物業(yè)服務退出新《辦法》 223
二、2012年廣州出臺物業(yè)管理辦法 224
第八節(jié) 鄭州物業(yè)管理的發(fā)展 225
一、鄭州著力破解物業(yè)管理發(fā)展難題 225
二、2012年鄭州市物業(yè)管理綜合實力20強出爐 227
三、2012年鄭州新物業(yè)管理辦法有望出臺 227
第九節(jié) 西部開發(fā)：物業(yè)管理也需要跨越式發(fā)展 228
一、西部物業(yè)管理現狀 228
二、西部物管跨越式發(fā)展的必要性 229
三、西部物管跨越式發(fā)展的可行性 229
第十節(jié) 其他地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展情況分析 230
一、江蘇省物業(yè)管理發(fā)展分析 230
二、天津市物業(yè)管理發(fā)展分析 239
三、杭州物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展分析 240
四、2009年《遼寧省物業(yè)管理條例》正式施行 242
五、2012年《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》 242
六、2012年《四川省物業(yè)管理條例》亮點解讀 244
第七章 物業(yè)管理行業(yè)競爭分析 246
第一節(jié) 物業(yè)管理的市場競爭分析 246
一、物業(yè)管理進入市場競爭的必然趨勢 246
1、政府的倡導與嚴管
政府積極倡導物業(yè)管理項目的公開招標制度，并把招投標列入《物業(yè)管理條例》，將物業(yè)管理推向社會，通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功進行了公開招標幫助使物業(yè)管理公司易幟。另外，政府極力打造物業(yè)管理競爭的舞臺，同時又加強對參與競爭的物業(yè)管理公司的管理者，努力提高游戲參與者的素質。
2、業(yè)主自治意識漸強
物業(yè)管理公司是業(yè)主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務的，一旦物業(yè)管理公司的表現不能使眾多業(yè)主滿意，業(yè)主們可以解雇物業(yè)管理公司。然而，令物業(yè)管理公司很無奈的是，業(yè)主們炒掉了物業(yè)管理公司后，竟然搖身一變，干起物業(yè)管理公司的活兒。雖有逆社會發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物業(yè)管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構。
3、發(fā)展商“斷奶”
一些物業(yè)管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。但當發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓物業(yè)管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發(fā)展商也不可能長期“護養(yǎng)”其名下的物業(yè)管理公司�！稐l例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權限有明確的限制，前期提倡通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，一旦業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主決定。現實中業(yè)主重新選聘物業(yè)管理公司，改變物業(yè)管理公司與發(fā)展商“血緣”關系的事例已不鮮見。
二、物業(yè)管理應對市場競爭分析 246
物業(yè)管理早已進入了市場競爭階段，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。
1、政府應積極引導，規(guī)范競爭
雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大，而且操作性不強，以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規(guī)定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會以招投標的形式選聘質優(yōu)價低的物業(yè)管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等做出相應的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
2、發(fā)展商應放眼社會，擇優(yōu)聘用
按以往法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商有權對其開發(fā)的項目決定物業(yè)管理公司。其實明智的開發(fā)商本著對今后管理負責的態(tài)度，就應放眼社會，在物業(yè)開發(fā)前期就選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務，與物業(yè)管理公司建立起信任合作的關系。這樣既符合社會分工的專業(yè)要求，順應物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
3、業(yè)主要處事公正，善選“管家”
物業(yè)管理公開競爭的結果是物業(yè)的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對物業(yè)管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平和管理業(yè)績等。
4、物業(yè)管理公司要勵精圖治，重塑形象
物業(yè)管理公司是“競爭時代”的主角，每一個物業(yè)管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰(zhàn)。勤練內功，塑造品牌才是制勝之本。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。因此，物業(yè)管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。
5、培養(yǎng)專業(yè)化人才
物業(yè)管理公司的實力不僅資本的實力，更是人才的實力。有一支素質高，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。很多人都認為物業(yè)管理是一個低技術、勞動密集型行業(yè)，其日常工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質的人才。物業(yè)管理是一門專業(yè)，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業(yè)管理。
6、實施規(guī)范化管理
物業(yè)管理公司在日常管理中，必須實施規(guī)范化管理，把物業(yè)管理法律法規(guī)以及質量管理體系等規(guī)范性文件融入到管理中去，以規(guī)范物業(yè)企業(yè)的管理服務行為，同時也規(guī)范業(yè)主的行為，在競爭中保持長盛不衰的生命力。
7、提供人性化服務
物業(yè)管理的重要特征便是它的服務性。因為物業(yè)本身屬于第三產業(yè)即服務業(yè)，物業(yè)管理的主要服務對象是人，通過管理者的熱情服務，為業(yè)主們創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美、文明的生活空間和生存環(huán)境。
物業(yè)管理發(fā)展已有30多年的歷程，作為物業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢——競爭，政府、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們都必須給予應有的重視，我們相信，隨著物業(yè)管理競爭市場化程度的不斷擴大，我國的物業(yè)管理將會越來越專業(yè)化、規(guī)范化、市場化和人性化。
三、物業(yè)管理在競爭中走向成熟分析 248
四、2012中國物業(yè)服務百強企業(yè) 251
第二節(jié) 中國物業(yè)管理行業(yè)結構分析 253
一、潛在的進入者 253
二、替代品 255
三、購買者的討價還價能力 255
四、供應者的討價還價能力 256
五、行業(yè)內部現有競爭者的抗衡 257
第三節(jié) 物業(yè)管理中的品牌競爭探析 258
一、物業(yè)管理的品牌支撐點 258
二、物業(yè)品牌價值戰(zhàn)略的定位 258
三、物業(yè)品牌的價值戰(zhàn)略 259
第八章 物業(yè)管理行業(yè)重點企業(yè)分析 262
第一節(jié) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 262
一、企業(yè)概況 262
二、競爭優(yōu)勢分析 262
三、2011-2012年經營狀況分析 262
四、2014-2019年公司發(fā)展戰(zhàn)略分析 262
第二節(jié) 龍湖物業(yè) 263
一、企業(yè)概況 263
二、競爭優(yōu)勢分析 263
三、2011-2012年經營狀況分析 263
四、2014-2019年公司發(fā)展戰(zhàn)略分析 264
第三節(jié) 第一太平戴維斯 264
一、企業(yè)概況 264
二、競爭優(yōu)勢分析 264
三、2011-2012年經營狀況分析 264
四、2014-2019年公司發(fā)展戰(zhàn)略分析 265
第四節(jié) 仲量聯行 265
一、企業(yè)概況 265
二、競爭優(yōu)勢分析 265
三、2011-2012年經營狀況分析 266
四、2014-2019年公司發(fā)展戰(zhàn)略分析 270
第五節(jié) 世邦魏理仕 271
一、公司概況 271
二、運營模式 272
三、品牌推廣模式 277
第六節(jié) 戴德梁行 278
一、公司概況 278
二、運營模式 278
第七節(jié) 高力國際 280
一、公司概況 280
二、運營模式 281
三、品牌推廣模式 286
第八節(jié) 深圳市萬科物業(yè)服務有限公司 （000002） 287
一、公司概況 287
二、運營模式 287
三、品牌推廣模式 292
第九章 房地產行業(yè)分析、預測及與物業(yè)管理的關系 293
第一節(jié) 2012-2013年我國房地產業(yè)主要運行指標 293
一、土地開發(fā)及購置面積 293
（一）2012年土地購置與開發(fā)情況 293
2012年，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6.4個百分點。
具體看來，隨著調控政策的持續(xù)實施，房地產市場趨于理性，房企在拿地的環(huán)節(jié)多少會有一些謹慎，2012年的土地市場也逐漸回歸理性。上半年土地市場量縮價跌，流拍、低溢價率、底價成交等成為市場主流。不過，但是隨著銷售市場的逐漸回暖，房企拿地的熱情也在回升，土地市場在下半年逐漸呈現復蘇的態(tài)勢。
從百強企業(yè)進入城市個數分布來看，2012 年，百強企業(yè)中進入城市個數超過 20 個的有20 家，10-20 個之間的有 22 家，5-10 個之間的有 26 家，少于 5 個的有 32 家。部分百強企業(yè)已基本完成了全國性布局，如綠城物業(yè)進入省份超過 20 個、進入城市超過 100 個，已基本覆蓋全國。部分百強企業(yè)正在由區(qū)域性企業(yè)向全國性企業(yè)轉變，擴張速度相對較快，甚至某些企業(yè)通過并購等方式加速擴張，如山東省誠信行物業(yè)管理有限公司 2012 年成功并購了香港天怡物業(yè)顧問有限公司和香港城市設施物業(yè)管理有限公司,將區(qū)域布局擴張到了香港。
目 錄
第一章 物業(yè)管理行業(yè)概念 1
第一節(jié) 物業(yè)管理的介紹 1
一、物業(yè)管理的定義 1
物業(yè)管理（property management），受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。
物業(yè)管理的基本目標：
1、保護業(yè)主或使用的消費權益，保障房屋及其、設施的正常使用功能。
2、保障業(yè)主的合法權益，保持房屋的何時何地和使用價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經濟效益。
3、為業(yè)主提供高效、優(yōu)質、便捷、經濟的多層次、多方位的服務，確保有一個整潔、文明、安全、方便的居住條件與生活環(huán)境。
4、物業(yè)管理企業(yè)要獲取最佳的社會、環(huán)境、經濟的綜合效益。
二、物業(yè)管理服務的內容 1
三、物業(yè)管理七大特色 2
四、高水準物業(yè)管理的九條原則 3
第二節(jié) 國內外物業(yè)管理基本特征的比較 4
一、國外物業(yè)管理的基本特征分析 4
二、國內物業(yè)管理的基本特征分析 7
第三節(jié) 物業(yè)管理產權理論分析 9
一、產權理論簡介 9
二、物業(yè)管理產生的產權理論分析 10
三、我國物業(yè)管理發(fā)展的產權理論分析 11
第二章 全球物業(yè)管理業(yè)發(fā)展分析 14
第一節(jié) 國外物業(yè)管理的發(fā)展綜述 14
一、國外物業(yè)管理的特點 14
二、發(fā)達國家的物業(yè)管理模式 14
三、國外物業(yè)稅特點 17
四、國外物業(yè)管理模式 18
第二節(jié) 美國物業(yè)管理的發(fā)展情況 20
一、美國物業(yè)管理的主要特點 20
二、美國的樓宇星級管理 23
三、美國物業(yè)管理收費制度及啟示 24
四、美國物業(yè)管理企業(yè)的經費運作概況 28
第三節(jié) 新加坡物業(yè)管理的發(fā)展情況 30
一、新加坡物業(yè)管理概況 30
二、新加坡的共管式物業(yè)管理 32
第四節(jié) 澳大利亞物業(yè)管理的發(fā)展情況 33
一、澳大利亞物業(yè)管理的主要特點 33
二、澳大利亞物業(yè)管理特色 36
第三章 中國物業(yè)管理的發(fā)展概況 38
第一節(jié) 中國物業(yè)管理發(fā)展歷程 38
一、中國物業(yè)管理的產生與發(fā)展 38
二、中國物業(yè)管理的三個階段 41
三、三大問題困擾我國物業(yè)管理行業(yè) 42
四、影響物業(yè)管理服務行業(yè)健康發(fā)展的“八大”瓶頸 44
第二節(jié) 物業(yè)管理的經濟環(huán)境分析 46
一、物業(yè)管理的經濟分析 46
二、全球金融危機對我國物業(yè)管理行業(yè)的影響 56
三、房產稅將全國逐步推開 60
四、物業(yè)管理多項法規(guī)起施行 61
第三節(jié) 物業(yè)管理發(fā)展現狀分析 65
一、物業(yè)服務行業(yè)總體結構情況 65
二、2012年中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展研究 74
三、2012年物業(yè)管理發(fā)展服務市場分析 86
第四節(jié) 2012年物業(yè)服務企業(yè)經營狀況研究 87
一、物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展困境分析 87
二、百強企業(yè)控制成本、提高盈利能力。 88
三、物業(yè)服務百強企業(yè)增加收入 91
第五節(jié) 物業(yè)管理的法律特色分析 93
一、物業(yè)糾紛類型 93
二、物業(yè)糾紛的法律特征 94
三、物業(yè)糾紛的法律分析 95
四、物業(yè)糾紛的解決辦法及國外經驗 96
五、物業(yè)管理市場糾紛的信息經濟學分析 96
六、物業(yè)管理的市場化是解決物業(yè)矛盾糾紛的根本辦法 99
第六節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)風險 102
一、物業(yè)管理風險的表現形式 102
二、物業(yè)管理風險的規(guī)避方式 103
第七節(jié) 物業(yè)管理消費分析 106
一、物業(yè)管理消費的特征和功能 106
二、物業(yè)管理消費滿意度分析 107
三、物業(yè)管理的消費者分析 108
四、與物業(yè)服務者對服務認識的誤差 109
第八節(jié) 中國物業(yè)管理的發(fā)展模式分析 110
一、酒店式物業(yè)管理模式分析 110
二、服務集成型物業(yè)管理模式分析 110
三、《物權法》實施后物業(yè)管理有新模式 112
四、對《物業(yè)管理條例》實施中幾個問題的認識 113
第九節(jié) 《物權法》的實施對行業(yè)的影響 117
一、《物權法》對物業(yè)管理的影響分析 117
二、《物權法》對物業(yè)管理的法制作用 120
三、《物權法》的實施對物業(yè)管理發(fā)展格局的影響 123
四、物權法及2009年新司法解釋背景下的物業(yè)管理問題 128
第十節(jié) 我國開征物業(yè)稅的難點透析與政策建議 131
一、物業(yè)稅開征的難點透析 131
二、開征物業(yè)稅的政策建議 134
第十一節(jié) 《勞動合同法》對物業(yè)管理行業(yè)的影響與對策 135
一、《勞動合同法》對物業(yè)管理行業(yè)的影響 135
二、物業(yè)企業(yè)要積極推進管理模式創(chuàng)新 136
三、幾點認識與建議 136
第四章 物業(yè)管理招投標的發(fā)展 139
第一節(jié) 物業(yè)管理招投標機制的綜述 139
一、物業(yè)管理招投標的重要性及其意義 139
二、物業(yè)管理招投標的特點及其要點 141
第二節(jié) 中國物業(yè)管理招投標方法的分析 146
一、我國物業(yè)管理三種招標方法分析 146
二、住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標方法分析 149
第三節(jié) 物業(yè)管理招投標存在的問題及對策 154
一、實施物業(yè)管理招投標所面臨的主要問題 154
二、物業(yè)管理招投標中存在的問題及對策 155
三、實施物業(yè)管理招投標的措施 158
四、完善物業(yè)管理招投標的六點建議 160
五、物業(yè)管理招投標策略分析 163
第五章 物業(yè)管理費用收取分析 165
第一節(jié) 物業(yè)管理費的介紹 165
一、物業(yè)管理費的構成 165
二、物業(yè)管理費的收費標準 166
三、物業(yè)管理費的主要用途 166
四、物業(yè)管理消費的特征和功能 167
第二節(jié) 2012年廣州新版物管收費標準問題探討 171
一、2012年廣州新版物管收費標準 171
二、2012年廣州新版物管定價標準 172
三、2012年廣州新版物管流程標準 172
第三節(jié) 物業(yè)管理費用收取存在的問題及對策 173
一、收費難的現狀及其原因 173
二、解決收費難的基本思路 175
三、物業(yè)服務收費矛盾糾紛的成因 177
四、物業(yè)服務收費矛盾解決的基本思路與對策 182
五、解決物業(yè)收費難完善法規(guī)是關鍵 186
第四節(jié) 完善物業(yè)服務收費定價機制的思考 188
一、物業(yè)服務產品屬性決定其價格形成的市場化 188
二、現階段物業(yè)服務收費制度值得商榷的問題 189
三、完善物業(yè)服務市場化機制面臨的困難 189
四、推進物業(yè)服務收費市場化的法律保障 191
五、完善物業(yè)服務收費管理政策的幾點思路 191
第六章 主要地區(qū)發(fā)展分析 193
第一節(jié) 深圳物業(yè)管理的發(fā)展 193
一、深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀 193
二、深圳物業(yè)管理行業(yè)存在的問題 194
三、深圳物業(yè)管理行業(yè)問題解決思路 194
四、深圳物業(yè)管理模式 195
五、深圳物業(yè)管理發(fā)展的趨勢 196
第二節(jié) 北京物業(yè)管理的發(fā)展 198
一、北京物業(yè)管理現狀分析 198
二、北京市寫字樓市場物業(yè)管理市場分析 198
三、北京市將規(guī)范物業(yè)服務管理收費相關問題 200
四、2012年北京185家物業(yè)未曬賬單挨罰 200
五、2012年北京物業(yè)管理市場分析 201
第三節(jié) 上海物業(yè)管理的發(fā)展 202
一、上海物業(yè)管理市場分析 202
二、2012年上海物業(yè)管理企業(yè)公眾滿意度分析 203
三、2012年上海市物業(yè)服務行業(yè)存在的突出問題及若干建議 203
第四節(jié) 重慶物業(yè)管理的發(fā)展 206
一、重慶物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀 206
二、2012年重慶物業(yè)50強權威發(fā)布 208
三、新版《物業(yè)管理條例》即將出臺 209
四、重慶物業(yè)管理行業(yè)存在的問題 209
五、重慶物業(yè)管理行業(yè)問題解決思路 211
第五節(jié) 沈陽物業(yè)管理的發(fā)展 211
一、2012年沈陽出臺物業(yè)招投標管理辦法 211
二、2012年沈陽開評五星物業(yè)有效期兩年 212
三、2012年《沈陽市物業(yè)服務履約保證金管理辦法》起實施 214
四、2013年起沈陽物業(yè)公司要“曬賬本” 215
五、《沈陽市人民政府辦公廳關于加強住宅區(qū)物業(yè)管理的實施意見》 215
第六節(jié) 武漢物業(yè)管理的發(fā)展 221
一、《武漢市物業(yè)管理條例》（自2011年1月1日起施行） 221
二、2012年物業(yè)管理成武漢投訴“重災區(qū)” 221
三、2012年武漢公布物業(yè)服務標準合同 222
四、2012年高端物業(yè)集體入市武漢上演豪門盛宴 223
第七節(jié) 廣州物業(yè)管理的發(fā)展 223
一、2012年廣州出臺物業(yè)服務退出新《辦法》 223
二、2012年廣州出臺物業(yè)管理辦法 224
第八節(jié) 鄭州物業(yè)管理的發(fā)展 225
一、鄭州著力破解物業(yè)管理發(fā)展難題 225
二、2012年鄭州市物業(yè)管理綜合實力20強出爐 227
三、2012年鄭州新物業(yè)管理辦法有望出臺 227
第九節(jié) 西部開發(fā)：物業(yè)管理也需要跨越式發(fā)展 228
一、西部物業(yè)管理現狀 228
二、西部物管跨越式發(fā)展的必要性 229
三、西部物管跨越式發(fā)展的可行性 229
第十節(jié) 其他地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展情況分析 230
一、江蘇省物業(yè)管理發(fā)展分析 230
二、天津市物業(yè)管理發(fā)展分析 239
三、杭州物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展分析 240
四、2009年《遼寧省物業(yè)管理條例》正式施行 242
五、2012年《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》 242
六、2012年《四川省物業(yè)管理條例》亮點解讀 244
第七章 物業(yè)管理行業(yè)競爭分析 246
第一節(jié) 物業(yè)管理的市場競爭分析 246
一、物業(yè)管理進入市場競爭的必然趨勢 246
1、政府的倡導與嚴管
政府積極倡導物業(yè)管理項目的公開招標制度，并把招投標列入《物業(yè)管理條例》，將物業(yè)管理推向社會，通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功進行了公開招標幫助使物業(yè)管理公司易幟。另外，政府極力打造物業(yè)管理競爭的舞臺，同時又加強對參與競爭的物業(yè)管理公司的管理者，努力提高游戲參與者的素質。
2、業(yè)主自治意識漸強
物業(yè)管理公司是業(yè)主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務的，一旦物業(yè)管理公司的表現不能使眾多業(yè)主滿意，業(yè)主們可以解雇物業(yè)管理公司。然而，令物業(yè)管理公司很無奈的是，業(yè)主們炒掉了物業(yè)管理公司后，竟然搖身一變，干起物業(yè)管理公司的活兒。雖有逆社會發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物業(yè)管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構。
3、發(fā)展商“斷奶”
一些物業(yè)管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。但當發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓物業(yè)管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發(fā)展商也不可能長期“護養(yǎng)”其名下的物業(yè)管理公司�！稐l例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權限有明確的限制，前期提倡通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，一旦業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主決定。現實中業(yè)主重新選聘物業(yè)管理公司，改變物業(yè)管理公司與發(fā)展商“血緣”關系的事例已不鮮見。
二、物業(yè)管理應對市場競爭分析 246
物業(yè)管理早已進入了市場競爭階段，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。
1、政府應積極引導，規(guī)范競爭
雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大，而且操作性不強，以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規(guī)定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會以招投標的形式選聘質優(yōu)價低的物業(yè)管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等做出相應的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
2、發(fā)展商應放眼社會，擇優(yōu)聘用
按以往法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商有權對其開發(fā)的項目決定物業(yè)管理公司。其實明智的開發(fā)商本著對今后管理負責的態(tài)度，就應放眼社會，在物業(yè)開發(fā)前期就選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務，與物業(yè)管理公司建立起信任合作的關系。這樣既符合社會分工的專業(yè)要求，順應物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
3、業(yè)主要處事公正，善選“管家”
物業(yè)管理公開競爭的結果是物業(yè)的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對物業(yè)管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平和管理業(yè)績等。
4、物業(yè)管理公司要勵精圖治，重塑形象
物業(yè)管理公司是“競爭時代”的主角，每一個物業(yè)管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰(zhàn)。勤練內功，塑造品牌才是制勝之本。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。因此，物業(yè)管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。
5、培養(yǎng)專業(yè)化人才
物業(yè)管理公司的實力不僅資本的實力，更是人才的實力。有一支素質高，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。很多人都認為物業(yè)管理是一個低技術、勞動密集型行業(yè)，其日常工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質的人才。物業(yè)管理是一門專業(yè)，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業(yè)管理。
6、實施規(guī)范化管理
物業(yè)管理公司在日常管理中，必須實施規(guī)范化管理，把物業(yè)管理法律法規(guī)以及質量管理體系等規(guī)范性文件融入到管理中去，以規(guī)范物業(yè)企業(yè)的管理服務行為，同時也規(guī)范業(yè)主的行為，在競爭中保持長盛不衰的生命力。
7、提供人性化服務
物業(yè)管理的重要特征便是它的服務性。因為物業(yè)本身屬于第三產業(yè)即服務業(yè)，物業(yè)管理的主要服務對象是人，通過管理者的熱情服務，為業(yè)主們創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美、文明的生活空間和生存環(huán)境。
物業(yè)管理發(fā)展已有30多年的歷程，作為物業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢——競爭，政府、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們都必須給予應有的重視，我們相信，隨著物業(yè)管理競爭市場化程度的不斷擴大，我國的物業(yè)管理將會越來越專業(yè)化、規(guī)范化、市場化和人性化。
三、物業(yè)管理在競爭中走向成熟分析 248
四、2012中國物業(yè)服務百強企業(yè) 251
第二節(jié) 中國物業(yè)管理行業(yè)結構分析 253
一、潛在的進入者 253
二、替代品 255
三、購買者的討價還價能力 255
四、供應者的討價還價能力 256
五、行業(yè)內部現有競爭者的抗衡 257
第三節(jié) 物業(yè)管理中的品牌競爭探析 258
一、物業(yè)管理的品牌支撐點 258
二、物業(yè)品牌價值戰(zhàn)略的定位 258
三、物業(yè)品牌的價值戰(zhàn)略 259
第八章 物業(yè)管理行業(yè)重點企業(yè)分析 262
第一節(jié) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 262
一、企業(yè)概況 262
二、競爭優(yōu)勢分析 262
三、2011-2012年經營狀況分析 262
四、2014-2019年公司發(fā)展戰(zhàn)略分析 262
第二節(jié) 龍湖物業(yè) 263
一、企業(yè)概況 263
二、競爭優(yōu)勢分析 263
三、2011-2012年經營狀況分析 263
四、2014-2019年公司發(fā)展戰(zhàn)略分析 264
第三節(jié) 第一太平戴維斯 264
一、企業(yè)概況 264
二、競爭優(yōu)勢分析 264
三、2011-2012年經營狀況分析 264
四、2014-2019年公司發(fā)展戰(zhàn)略分析 265
第四節(jié) 仲量聯行 265
一、企業(yè)概況 265
二、競爭優(yōu)勢分析 265
三、2011-2012年經營狀況分析 266
四、2014-2019年公司發(fā)展戰(zhàn)略分析 270
第五節(jié) 世邦魏理仕 271
一、公司概況 271
二、運營模式 272
三、品牌推廣模式 277
第六節(jié) 戴德梁行 278
一、公司概況 278
二、運營模式 278
第七節(jié) 高力國際 280
一、公司概況 280
二、運營模式 281
三、品牌推廣模式 286
第八節(jié) 深圳市萬科物業(yè)服務有限公司 （000002） 287
一、公司概況 287
二、運營模式 287
三、品牌推廣模式 292
第九章 房地產行業(yè)分析、預測及與物業(yè)管理的關系 293
第一節(jié) 2012-2013年我國房地產業(yè)主要運行指標 293
一、土地開發(fā)及購置面積 293
（一）2012年土地購置與開發(fā)情況 293
2012年，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6.4個百分點。
具體看來，隨著調控政策的持續(xù)實施，房地產市場趨于理性，房企在拿地的環(huán)節(jié)多少會有一些謹慎，2012年的土地市場也逐漸回歸理性。上半年土地市場量縮價跌，流拍、低溢價率、底價成交等成為市場主流。不過，但是隨著銷售市場的逐漸回暖，房企拿地的熱情也在回升，土地市場在下半年逐漸呈現復蘇的態(tài)勢。
其中，2012年最后的一兩個月，土地市場表現尤為搶眼，各地“地王”頻現，地王潮隱現也是引發(fā)政策風險的一個重要因素。不過，本次管理層對各地“地王”頻出也不再坐視不管，國土部之前稱，要公開調查中冶在南京的地王項目，并且要求各地采取措施，避免出現“地王”。 2012年地價保持小幅上漲，下半年漲幅略增。1-4各季度全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比漲幅分別為0.26%、0.39%、0.78%和1.12%，環(huán)比累計上漲2.57%。從不同用地類型來看，商業(yè)旅游娛樂用地價格漲幅最高，居住用地價格漲幅最低。
（二）2013年土地購置與開發(fā)情況 294
2013年1-9月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積25167萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8個百分點；土地成交價款6082億元，增長14.6%，增速提高9.4個百分點。
（二）2013年土地購置與開發(fā)情況 294
2013年1-9月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積25167萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8個百分點；土地成交價款6082億元，增長14.6%，增速提高9.4個百分點。
二、房地產投資完成額 295
（一）2012年房地產開發(fā)投資分析 295
（二）2013年房地產開發(fā)投資分析 295
三、資金來源分析 296
（一）2012年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源分析 296
（二）2013年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源分析 297
四、房屋施竣工面積 298
（一）2012年房屋施竣工面積 298
（二）2013年房屋施竣工面積 298
五、國房景氣指數分析 298
（一）2012年國房景氣指數分析 298
（二）2013年國房景氣指數分析 299
第二節(jié) 2012-2013年我國房地產市場運行狀況 299
一、土地市場 299
二、房地產開發(fā)投資 301
（一）2012年房地產業(yè)市場供給結構分析 301
（二）2013年房地產業(yè)市場供給結構分析 302
三、商品房銷售面積與銷售額 303
（一）2012年全國商品房銷售面積與銷售額情況 303
（二）2013年全國商品房銷售面積與銷售額情況 304
四、房地產價格 304
（一）2012年全國房地產市場價格變動情況 304
（二）2013年8月全國房地產市場價格變動情況 307
五、商品房庫存量 308
第三節(jié) 2014-2019年中國房地產發(fā)展環(huán)境分析 309
第四節(jié) 2014-2019年中國房地產發(fā)展預測 310
一、2014-2019年房地產市場剛需分析 310
二、2014-2019年我國房地產市場預測 310
三、2014-2019年中國樓市政策預測 311
第五節(jié) 房地產與物業(yè)管理的發(fā)展分析 312
一、物業(yè)管理公司與房地產開發(fā)企業(yè)關系的回顧與分析 312
二、房地產經營與物業(yè)管理的關系 315
三、優(yōu)秀的物業(yè)管理是房地產開發(fā)業(yè)的圖騰 316
四、2013年房地產市場環(huán)境對物業(yè)服務市場的影響 321
第六節(jié) 物業(yè)管理前期介入對房地產開發(fā)項目的影響 322
一、物業(yè)管理前期介入的內容及其運作過程 322
二、物業(yè)管理前期介入的現狀與存在問題 323
三、改進物業(yè)管理前期介入的幾點建議 324
第十章 2014-2019年行業(yè)發(fā)展策略探討 326
第一節(jié) 中國物業(yè)管理發(fā)展的策略 326
一、物業(yè)管理的市場競爭與對策 326
二、物業(yè)管理當以構建和諧社會為己任 328
三、物業(yè)管理應成為和諧平衡器 331
四、增強物業(yè)管理企業(yè)市場競爭力的“三把利器” 332
第二節(jié) 我國物業(yè)管理企業(yè)品牌創(chuàng)新策略分析 334
一、物業(yè)管理品牌形象的構成要素 334
二、物業(yè)管理企業(yè)煉好內功的主要策略 335
三、物業(yè)管理企業(yè)外部傳播策略 338
第三節(jié) 中國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略分析 339
一、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的必要性 339
二、我國物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的對策 340
三、創(chuàng)新服務理念實現物業(yè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展 344
第四節(jié) 對調整轉型期物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展新戰(zhàn)略的思考 347
第五節(jié) 物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展的策略分析 351
一、初始規(guī)模不經濟問題 351
二、拓展區(qū)規(guī)模效益問題 351
三、地域文化差異問題 352
四、本地化與特色化問題 352
五、人力資源本地化問題 352
第六節(jié) 酒店式服務管理策略研究 357
一、酒店服務管理研究 357
二、酒店式管理服務模式設計思路 357
三、酒店式服務管理可行性分析 358
四、酒店式服務管理策略研究 362
五、實行酒店式服務管理成功與不足之處 363
六、酒店式物業(yè)管理服務的案例 364
第十一章 2014-2019年企業(yè)經營策略探討 366
第一節(jié) 我國經營性物業(yè)發(fā)展面臨的困惑及對策 366
一、發(fā)展我國經營性物業(yè)的意義 366
二、發(fā)展經營性物業(yè)面臨的困惑 366
三、促進我國經營性物業(yè)發(fā)展的對策 368
四、面對危機在高品質服務中尋找機遇 369
第二節(jié) 物業(yè)管理公司運營模式探討 370
一、物業(yè)管理公司運營模式 370
二、現有商業(yè)模式的剖析 371
三、成功商業(yè)模式的共性 375
四、物業(yè)管理行業(yè)的個性 377
五、未來商業(yè)模式的構建 380
六、物業(yè)服務企業(yè)的選擇 385
第三節(jié) 物業(yè)管理公司企業(yè)文化構建策略 388
一、建立物業(yè)管理企業(yè)文化的必要性 388
二、構建物業(yè)管理企業(yè)文化的幾點建議 390
第四節(jié) 拓寬物管行業(yè)盈利空間策略 391
一、物業(yè)管理企業(yè)拓展盈利空間的理論思考 391
二、物業(yè)管理行業(yè)盈利能力的重新定位 394
三、物業(yè)管理企業(yè)盈利點的設計 395
四、淺析物業(yè)管理企業(yè)虧損現狀及扭虧的建議 397
第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)績效管理分析 399
一、物業(yè)管理行業(yè)績效管理的特點及要求 399
二、物業(yè)管理行業(yè)績效管理現狀分析 402
三、完善物業(yè)管理行業(yè)績效管理的建議 406
第六節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)成本的特點及管控分析 414
一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點 414
二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現狀 415
三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策 416
第七節(jié) 物業(yè)管理專項外委服務的選擇與監(jiān)管 419
一、物業(yè)管理專項外委服務招標方法分析 419
二、以委托服務的策劃方案為評標重點的招標方法 420
三、以外委服務支出測算標準為重點的招標方法 420
四、建立科學的專項外委服務監(jiān)管考核指標體系 421
五、加強專項外委服務合同履約執(zhí)行與監(jiān)督管理 421
六、外委各項服務的管理制度應完善到位 422
七、管理服務經費測算的指標體系 422
八、加強物管服務外委業(yè)務的日常管控 423
第十二章 2014-2019年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢預測 424
第一節(jié) 網絡時代的物業(yè)管理 424
一、網絡對物業(yè)管理的影響 424
二、網絡時代的客戶需求及行為分析 425
三、網絡時代的物業(yè)管理市場競爭策略 426
第二節(jié) 高校物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 428
一、高校住宅物業(yè)管理的現狀 428
二、高校物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 429
第三節(jié) 2014-2019年中國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 432
一、2014-2019年中國物業(yè)管理發(fā)展前景 432
二、2014-2019年中國物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析 434
三、未來中國物業(yè)管理發(fā)展的十大趨勢 436
四、和諧物管是當代物業(yè)管理的發(fā)展方向 437
五、從開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢 439
六、菜單式物業(yè)服務收費將成主導模式 442
七、資產管理：物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 443
（一）2012年房地產開發(fā)投資分析 295
（二）2013年房地產開發(fā)投資分析 295
三、資金來源分析 296
（一）2012年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源分析 296
（二）2013年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源分析 297
四、房屋施竣工面積 298
（一）2012年房屋施竣工面積 298
（二）2013年房屋施竣工面積 298
五、國房景氣指數分析 298
（一）2012年國房景氣指數分析 298
（二）2013年國房景氣指數分析 299
第二節(jié) 2012-2013年我國房地產市場運行狀況 299
一、土地市場 299
二、房地產開發(fā)投資 301
（一）2012年房地產業(yè)市場供給結構分析 301
（二）2013年房地產業(yè)市場供給結構分析 302
三、商品房銷售面積與銷售額 303
（一）2012年全國商品房銷售面積與銷售額情況 303
（二）2013年全國商品房銷售面積與銷售額情況 304
四、房地產價格 304
（一）2012年全國房地產市場價格變動情況 304
（二）2013年8月全國房地產市場價格變動情況 307
五、商品房庫存量 308
第三節(jié) 2014-2019年中國房地產發(fā)展環(huán)境分析 309
第四節(jié) 2014-2019年中國房地產發(fā)展預測 310
一、2014-2019年房地產市場剛需分析 310
二、2014-2019年我國房地產市場預測 310
三、2014-2019年中國樓市政策預測 311
第五節(jié) 房地產與物業(yè)管理的發(fā)展分析 312
一、物業(yè)管理公司與房地產開發(fā)企業(yè)關系的回顧與分析 312
二、房地產經營與物業(yè)管理的關系 315
三、優(yōu)秀的物業(yè)管理是房地產開發(fā)業(yè)的圖騰 316
四、2013年房地產市場環(huán)境對物業(yè)服務市場的影響 321
第六節(jié) 物業(yè)管理前期介入對房地產開發(fā)項目的影響 322
一、物業(yè)管理前期介入的內容及其運作過程 322
二、物業(yè)管理前期介入的現狀與存在問題 323
三、改進物業(yè)管理前期介入的幾點建議 324
第十章 2014-2019年行業(yè)發(fā)展策略探討 326
第一節(jié) 中國物業(yè)管理發(fā)展的策略 326
一、物業(yè)管理的市場競爭與對策 326
二、物業(yè)管理當以構建和諧社會為己任 328
三、物業(yè)管理應成為和諧平衡器 331
四、增強物業(yè)管理企業(yè)市場競爭力的“三把利器” 332
第二節(jié) 我國物業(yè)管理企業(yè)品牌創(chuàng)新策略分析 334
一、物業(yè)管理品牌形象的構成要素 334
二、物業(yè)管理企業(yè)煉好內功的主要策略 335
三、物業(yè)管理企業(yè)外部傳播策略 338
第三節(jié) 中國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略分析 339
一、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的必要性 339
二、我國物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的對策 340
三、創(chuàng)新服務理念實現物業(yè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展 344
第四節(jié) 對調整轉型期物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展新戰(zhàn)略的思考 347
第五節(jié) 物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展的策略分析 351
一、初始規(guī)模不經濟問題 351
二、拓展區(qū)規(guī)模效益問題 351
三、地域文化差異問題 352
四、本地化與特色化問題 352
五、人力資源本地化問題 352
第六節(jié) 酒店式服務管理策略研究 357
一、酒店服務管理研究 357
二、酒店式管理服務模式設計思路 357
三、酒店式服務管理可行性分析 358
四、酒店式服務管理策略研究 362
五、實行酒店式服務管理成功與不足之處 363
六、酒店式物業(yè)管理服務的案例 364
第十一章 2014-2019年企業(yè)經營策略探討 366
第一節(jié) 我國經營性物業(yè)發(fā)展面臨的困惑及對策 366
一、發(fā)展我國經營性物業(yè)的意義 366
二、發(fā)展經營性物業(yè)面臨的困惑 366
三、促進我國經營性物業(yè)發(fā)展的對策 368
四、面對危機在高品質服務中尋找機遇 369
第二節(jié) 物業(yè)管理公司運營模式探討 370
一、物業(yè)管理公司運營模式 370
二、現有商業(yè)模式的剖析 371
三、成功商業(yè)模式的共性 375
四、物業(yè)管理行業(yè)的個性 377
五、未來商業(yè)模式的構建 380
六、物業(yè)服務企業(yè)的選擇 385
第三節(jié) 物業(yè)管理公司企業(yè)文化構建策略 388
一、建立物業(yè)管理企業(yè)文化的必要性 388
二、構建物業(yè)管理企業(yè)文化的幾點建議 390
第四節(jié) 拓寬物管行業(yè)盈利空間策略 391
一、物業(yè)管理企業(yè)拓展盈利空間的理論思考 391
二、物業(yè)管理行業(yè)盈利能力的重新定位 394
三、物業(yè)管理企業(yè)盈利點的設計 395
四、淺析物業(yè)管理企業(yè)虧損現狀及扭虧的建議 397
第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)績效管理分析 399
一、物業(yè)管理行業(yè)績效管理的特點及要求 399
二、物業(yè)管理行業(yè)績效管理現狀分析 402
三、完善物業(yè)管理行業(yè)績效管理的建議 406
第六節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)成本的特點及管控分析 414
一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點 414
二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現狀 415
三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策 416
第七節(jié) 物業(yè)管理專項外委服務的選擇與監(jiān)管 419
一、物業(yè)管理專項外委服務招標方法分析 419
二、以委托服務的策劃方案為評標重點的招標方法 420
三、以外委服務支出測算標準為重點的招標方法 420
四、建立科學的專項外委服務監(jiān)管考核指標體系 421
五、加強專項外委服務合同履約執(zhí)行與監(jiān)督管理 421
六、外委各項服務的管理制度應完善到位 422
七、管理服務經費測算的指標體系 422
八、加強物管服務外委業(yè)務的日常管控 423
第十二章 2014-2019年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢預測 424
第一節(jié) 網絡時代的物業(yè)管理 424
一、網絡對物業(yè)管理的影響 424
二、網絡時代的客戶需求及行為分析 425
三、網絡時代的物業(yè)管理市場競爭策略 426
第二節(jié) 高校物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 428
一、高校住宅物業(yè)管理的現狀 428
二、高校物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 429
第三節(jié) 2014-2019年中國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 432
一、2014-2019年中國物業(yè)管理發(fā)展前景 432
二、2014-2019年中國物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析 434
三、未來中國物業(yè)管理發(fā)展的十大趨勢 436
四、和諧物管是當代物業(yè)管理的發(fā)展方向 437
五、從開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢 439
六、菜單式物業(yè)服務收費將成主導模式 442
七、資產管理：物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 443
本研究報告數據主要采用國家統(tǒng)計數據，海關總署，問卷調查數據，商務部采集數據等數據庫。其中宏觀經濟數據主要來自國家統(tǒng)計局，部分行業(yè)統(tǒng)計數據主要來自 國家統(tǒng)計局及市場調研數據，企業(yè)數據主要來自于國統(tǒng)計局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計數據庫及證券交易所等，價格數據主要來自于各類市場監(jiān)測數據庫。
數據資料
全球宏觀數據庫
中國宏觀數據庫
政策法規(guī)數據庫
行業(yè)經濟數據庫
企業(yè)經濟數據庫
進出口數據庫
文獻數據庫
券商數據庫
產業(yè)園區(qū)數據庫
地區(qū)統(tǒng)計數據庫
協(xié)會機構數據庫
博思調研數據庫
版權申明:
本報告由博思數據獨家編制并發(fā)行，報告版權歸博思數據所有。本報告是博思數據專家、分析師在多年的行業(yè)研究經驗基礎上通過調研、統(tǒng)計、分析整理而得，具有獨立自主知識產權，報告僅為有償提供給購買報告的客戶使用。未經授權，任何網站或媒體不得轉載或引用本報告內容。如需訂閱研究報告，請直接撥打博思數據免費客服熱線（400 700 3630）聯系。
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