一、概念概況

商業(yè)營業(yè)用房是指專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，涵蓋購物中心、商業(yè)街、汽車購物服務(wù)中心、辦公用房、酒店及大型商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)，其核心盈利模式為持續(xù)租金收入及資產(chǎn)增值。與住宅地產(chǎn)不同，其成功運營高度依賴商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合和精細化運營能力。

二、行業(yè)特點

1. 強周期性與政策敏感性：受宏觀經(jīng)濟波動、消費趨勢及政策調(diào)控影響顯著（如“房住不炒”政策抑制投機性開發(fā)）。
2. 區(qū)域分化明顯：一線及熱點二線城市供需矛盾突出（空置率壓力大），三四線城市則面臨需求不足。
3. 運營導(dǎo)向化：從“開發(fā)銷售”向“持有運營”轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)證券化（如REITs）成為重要退出渠道。
4. 銷售結(jié)構(gòu)變化：現(xiàn)房銷售占比提升（2024年3月達47.97%，較2022年增長13.3個百分點），反映市場對期房信任度下降。

三、市場現(xiàn)狀

1. 投資持續(xù)收縮：

   • 2024年1-8月商業(yè)營業(yè)用房投資累計值4731.19億元，同比降幅達-13.2%，連續(xù)四年負增長但降幅收窄（2023年同比-16.9%）。

     
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         據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的《2025-2031年中國商鋪地產(chǎn)市場環(huán)境影響與投資方向調(diào)整報告》表明：2024年我國房地產(chǎn)商業(yè)營業(yè)用房產(chǎn)量累計值達6943.97億元，期末總額比上年累計下降13.9%。

     指標(biāo)	2024年12月	2024年11月	2024年10月	2024年9月	2024年8月	2024年7月
     房地產(chǎn)商業(yè)營業(yè)用房投資累計值(億元)	6943.97	6430.06	5895.36	5388.89	4731.19	4175.22
     房地產(chǎn)商業(yè)營業(yè)用房投資累計增長(%)	-13.9	-13.6	-13.9	-13.4	-13.2	-12.8
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         據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的房地產(chǎn)商業(yè)營業(yè)用房市場分析報告中，2024年全國各省市房地產(chǎn)商業(yè)營業(yè)用房投資數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：

     
   • 新開工面積同比下降27.0%（2024年1-5月），企業(yè)開工意愿低迷。

2. 銷售雙降與結(jié)構(gòu)分化：

   • 2024年上半年銷售面積累計2852.55萬平方米，同比下降3.5%；銷售額2832.98億元，同比下降9.7%。
   • 現(xiàn)房逆勢增長：現(xiàn)房銷售額同比增長6.1%（如2024年1-6月現(xiàn)房銷售1034.68億元），期房銷售額則下降19.9%。

3. 存量競爭加劇：

   • 一線城市核心商圈空置率攀升，租金承壓；部分二三線城市通過“商改文”“商改旅”盤活存量。

四、未來趨勢

1. 政策驅(qū)動存量優(yōu)化：
   • 城市更新、老舊商業(yè)改造獲政策支持（如財政部專項債傾斜），推動資產(chǎn)功能升級。
2. 業(yè)態(tài)創(chuàng)新與體驗化：
   • 沉浸式商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、綠色低碳建筑（如光伏一體化）成為新增長點。
3. 數(shù)字化賦能：
   • 智慧招商、大數(shù)據(jù)客流分析、線上線下一體化運營（如小程序商城）提升坪效。
4. 區(qū)域下沉與專業(yè)化：
   • 縣域商業(yè)設(shè)施補短板（政策支持縣域物流與商業(yè)網(wǎng)絡(luò)），專業(yè)市場（如冷鏈物流倉）需求上升。

五、挑戰(zhàn)與機遇

挑戰(zhàn)：

• 供需失衡：部分城市人均商業(yè)面積超標(biāo)（如成都、武漢超1.5㎡/人），去化壓力大。
• 融資成本高企：房企信用風(fēng)險傳導(dǎo)至商業(yè)地產(chǎn)，非標(biāo)融資占比上升推高資金成本。
• 消費復(fù)蘇緩慢：居民儲蓄率高企，零售額增速放緩制約租金增長。

機遇：

• 政策紅利：REITs擴容至消費基礎(chǔ)設(shè)施（2024年首批商業(yè)REITs上市），拓寬退出渠道。
• 消費升級需求：Z世代（占比28%）偏好體驗式消費，催生“商業(yè)+藝術(shù)”“商業(yè)+策展”新模式。
• 產(chǎn)商融合：產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套商業(yè)（如研發(fā)辦公+商業(yè)綜合體）成為產(chǎn)城融合新載體。

     在這個過程中，博思數(shù)據(jù)將繼續(xù)關(guān)注行業(yè)動態(tài)，為相關(guān)企業(yè)和投資者提供準(zhǔn)確、及時的市場分析和建議。

    《2025-2031年中國商鋪地產(chǎn)市場環(huán)境影響與投資方向調(diào)整報告》由權(quán)威行業(yè)研究機構(gòu)博思數(shù)據(jù)精心編制，全面剖析了中國商鋪地產(chǎn)市場的行業(yè)現(xiàn)狀、競爭格局、市場趨勢及未來投資機會等多個維度。本報告旨在為投資者、企業(yè)決策者及行業(yè)分析師提供精準(zhǔn)的市場洞察和投資建議，規(guī)避市場風(fēng)險，全面掌握行業(yè)動態(tài)。